Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Dla wielu osób kredyt na zakup mieszkania to jedyna możliwość sfinansowania własnego M. Może cieszyć fakt, że są one coraz dostępniejsze. Decydując się na skorzystanie z tej możliwości, poszukując środków na zgromadzenie kapitału własnego, z horyzontu znika nam niekiedy fakt, że kwota kredytu, który przyjdzie nam spłacać, znacznie przewyższy tę, którą otrzymamy. Co składa się na całkowitą wartość kredytu? Na co zwrócić uwagę, wybierając ofertę banku?

Oprocentowanie

Główny koszt kredytu stanowi jego oprocentowanie. Ponieważ wpływ na jego wysokość jest tylko częściowo zależna od banku, wylicza się je w skali rocznej.

Pierwszy z czynników, który wpływa wysokość oprocentowania, to stopa procentowa ustalana przez Bank Centralny. Dla Polski stopa procentowa to WIBOR. To właśnie znaczne obniżenie oprocentowania kredytu wpłynęło na popularność tego sposobu finansowania mieszkań. Jego wartość spadła poniżej 5% w 2009 roku. Obecnie od kilku lat wysokość stawki WIBOR nie przekracza 2%. Niestety, jak wieszczą analitycy, może to ulec zmianie. Koszty kredytów hipotecznych mogą w najbliższych latach rosnąć.

Drugi czynnik wpływający na wysokość oprocentowania to marża banku. Decydując się na ofertę konkretnej instytucji, powinniśmy zwrócić uwagę na wysokość marży, ponieważ stawka jest stała przez cały okres trwania kredytu. Najczęściej oscyluje ona obecnie w granicach 2%. Trzeba jednak pamiętać, że wpływ na jej wysokość mogą mieć dodatkowe usługi, na które możemy się zdecydować przy zawieraniu umowy kredytowej.

Łącznie roczne oprocentowanie wynosi obecnie ok. 4% w skali roku.

Prowizja banku

Jednorazowy koszt, który będziemy musieli ponieść przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego, to prowizja banku. Obliczana jest procentowo od wysokości kredytu. Może się ona różnić oczywiście od oferty banku, który jej wysokość ustala samodzielnie. Niektóre banki oferują kredyt bezprowizyjny. W innych przypadkach możemy spodziewać się opłaty nawet do 4-5% wysokości kredytu.

Koszty ubezpieczeniowe

Każdy kredytobiorca przy zawarciu kredytu musi liczyć się również z koniecznością wykupienia ubezpieczenia na życie. To kolejne zabezpieczenie banku przed stratą pożyczonych środków. Obowiązkowe składki ubezpieczenia mogą powiększyć całkowity koszt kredytu o kilkanaście a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Z jeszcze większymi kosztami muszą liczyć się Ci, którzy nie posiadają środków na pełny wkład własny (20% wartości nieruchomości). Aby bank mógł udzielić kredytu, konieczne będzie wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co wpłynie na zwiększenie comiesięcznych rat kredytu. Dobra wiadomość jest taka, że koszt ten będziemy ponosić tylko do momentu spłaty kolejnych 10% ceny nieruchomości.

Jeśli nasze mieszkanie czy dom są w trakcie budowy, konieczne będzie też wykupienie ubezpieczenia pomostowego aż do czasu ustanowienia hipoteki dla danej nieruchomości. Najczęściej więc składki tego ubezpieczenia będziemy płacić przez kilkanaście miesięcy. Ich koszt może powiększyć wartość kredytu o kilka tysięcy złotych.

Wartość kredytu rośnie wraz z czasem trwania

Do najczęściej zawieranych umów o kredyt hipoteczny należą te, które przewidują jego spłatę w ciągu 25 lub 30 lat. To rozwiązania korzystne dla banków, ale już mniej – dla kredytobiorców. Co prawda, możemy w tym przypadku liczyć na niższą ratę, z drugiej jednak strony wzrasta całkowita wartość kredytu. Dlatego warto postarać się o to, by kredyt spłacić przed czasem. Jeszcze do niedawna banki zabezpieczały się przed taką ewentualnością, naliczając prowizję za nadpłatę lub całkowitą spłatę kredytu przed ustalonym w umowie terminem. W 2017 roku prawo się zmieniło. Obecnie warto wstrzymywać się ze spłatą tylko przez pierwsze 3 lata od zawarcia umowy kredytowej. Po tym czasie banki nie mogą już pobierać prowizji za szybszy zwrot udzielonej kwoty.

Trudno jednoznacznie określić, ile ostatecznie wyniesie nas zaciągnięty kredyt, ponieważ jest to zależne od wielu zmiennych, na które nie zawsze mamy wpływ. Warto jednak pamiętać, że jeśli spłacimy nasze zobowiązanie nawet 5 lat wcześniej, niż zostało to ustalone, całkowite koszty kredytu mogą być niższe nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nadpłacając kredyt, zmniejszamy również ryzyko wzrostu rocznego oprocentowania rat.